这一轮楼市调整，降价幅度最大的房子莫过于那些房龄超过15年的老房。
而且不管是老破大还是老破小，情况都差不多，说白了就是一堆钢筋水泥，年头一长就开始掉价。要说区别，也就是面积大的跌得总价更多些。
为什么老破小总是先跌为敬？
其实道理也很简单：市场热的时候，大家买房子是冲着投资去的；一旦市场进入下行周期，当投资热情回归到居住属性的时候，大家就会发现，原来房子也会变老。
而这种小区一旦变老，设施陈旧，没有电梯，水电管道老化，到处破败不堪，就成为了它价值的降分项，
随着时间的推移，这些问题也会不断的凸显，业主想卖房变现，就只能一降再降。
而一旦卖方的积极性太过热情，老房子只有性价比出来之后才能卖得动。
直到前段时间上海国企直接下场收购老小区，这种跌跌不休的势头才算止住了。
上海这波操作其实也透露了两个信号：第一，房价差不多到底了；第二，上面开始出手帮老破小稳住局面。
二，四省发文支持，老破小迎来重磅利好！
其实老破小的存量并不少，根据易居研究院的报告显示，全国城镇老破小存量超21亿平方米，占存量住房总量的35%以上，仅河南、山东、安徽、福建，四省的老破小存量就达5.2亿平方米。
也就是说，大城市靠收购老破小来稳定价格，这事并不难，但想要实现全部这个操作，难度就大了。
怎么办？
前不久，最近这四个省发文明确支持老旧住房“自主更新、原拆原建”——就是业主自己动手，把老楼拆了原地重建。
紧随2025年国家层面的文件，政策已经形成完整链条了。
但这里也要给大家泼个冷水：这波利好不是要让老破小一夜暴富，而是给庞大的存量资产“托底找路”，告别过去的无序贬值。
这是最核心的转变！
以前老小区改造就是刷刷墙、换换灯、加个电梯，本质上也就是修修补补，既无法改变老房子的老化、配套不足等核心痛点，也难以扭转其贬值趋势。
而随着新一轮利好政策的落地，这种死局就彻底打破了。
从国家顶层文件到四省落地细则，都明确提出“自主更新、原拆原建”，
据政府公开数据，相比传统改造，原拆原建能让居住品质提升60%以上，户型优化率达75%，有些试点项目甚至能实现“原地回迁、面积微增”。
比如上海静安彭一小区，原来40幢老楼经过原拆原建，变成了17幢高层电梯房，不但居住品质直线上升，还统筹了学校地下停车位等配套设施。
未来老破小何去何从？
有个政策的加持，预计未来1-2年，四省核心区的老破小，将逐步从“无人问津”转向“有选择的价值回归”。
但提醒一句：这政策不是所有老破小都能享受。核心是“试点先行、严控范围”，不是全面放开。
中指研究院2026年开年城市更新试点报告显示，目前全国老破小原拆原建试点项目仅47个，主要集中在四省核心城市核心片区，
且明确了三个硬性条件：必须是C/D级危房、业主同意率不低于90%、位于城市核心区（或重点更新片区）。
说的再简单点，不是所有的老破晓都能“原拆原建”：偏远片区、结构完好但老旧的房子，依然只能享受传统旧改；
只有那些存在安全隐患、业主意愿强、位置好的老破小，才有可能进试点。
所以这里提醒一句：别一听老破小利好来了，就盲目入手非试点区域的老破小，一旦入场这种，搞不好被套牢。
为啥要在老破小上下这么大功夫？
有人疑惑不解，老破小没啥价值了，为什么还要花那么大的功夫给它找出路？这里面有几个核心因素：
①存量市场已成楼市主力。据报告，现在全国存量住房交易占68%，其中老破小占三成多。
如果任由老破小无序贬值，影响的不仅是千万家庭的资产安全，还会拖累整个存量市场。
②告别"大拆大建"是必然。 以前大拆大建，虽然快速更新了城市面貌，但也带来房价虚高、资源浪费等问题。自主更新、原拆原建，不用大规模拆迁，能盘活存量资产，还能改善居住环境，兼顾了城市发展和民生需求。
③这是“保民生”的重要举措。老破小的业主大多是工薪阶层或老年人，换不起房，只能住在老房子里，甚至让老房子面临安全隐患。
原拆原建、自主更新，就是给这些家庭一个改善居住条件的机会，也是践行“人民城市人民建”的核心要求，
总结：
这轮政策给老破小的定位不是炒房、抬价，而是托底、提升价值。
对老破小业主来说，如果你的房子符合试点条件，以后就不用愁卖不掉、还一直跌了。有政策加持，这类老破小很可能实现"居住品质+资产价值"的双重提升。
但如果不符合试点条件，也别太难过。传统改造也能让你的老破小改善居住环境，只是增值空间有限罢了。
对购房者来说，如果预算有限必须选老破小，那就最好选那些符合试点条件、配套成熟的老破小，这种性价比更高，将来也好转手。
至于非核心区的老破小，一旦买入，搞不好跌得更快、更难转手，还是慎重为妙。
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